借地権付き物件は買ってはいけない？メリット・デメリットを徹底比較

借地権付き物件は購入してはいけないといった声がよく聞かれます。

この記事では借地付き物件を購入するメリットやデメリットについて詳しく解説します。

そもそも借地権とは？

借地権とは、土地の所有者から地代を払って土地を賃貸し、事業目的などで建物を建てる権利を指します。

土地を借りる人を借地権者、土地の所有者を借地権設定者などといいます。

土地の所有者は土地を所有したまま、一定の地代を受け取り続け、借地権者は事業により収益を上げる方法です。

借地権の種類

借地権には3つの種類がありそれぞれ特徴が異なります。

• 旧借地権
• 普通借地権
• 定期借地権

借地権は、あまり一般的に使われることがないので、よくわからないまま設定してしまうと、のちのち大きなトラブルに見舞われるかもしれません。それぞれの特徴や違いなどについて詳しく解説します。

旧法借地権

1992年8月以前に借地権を設定している場合は旧法借地権が適用されます。現在の借地借家法ができる前の権利です。賃貸借契約において、契約期間の定めはありますが、更新が可能なので、長期間の賃借も可能です。

契約期間の定めがない場合、建物が老朽化し朽ち果てると、借地権も消滅します。契約期間の定めがある場合、建物が老朽化し朽ちても借地権は残りますので再建築が可能です。現在の借地権よりも、借主の権利が強くなっている点が特徴といえます。

普通借地権

普通借地法とは、現在の借地借家法に基づいて設定されており、新法普通借地権とも呼ばれています。契約を更新し続けられたら、半永久的に土地を借り続けられます。もし、更新を拒絶しようとしても、貸主は正当な事由が必要です。

存続期間は30年で次の契約更新では20年の更新ができます。2回目以降の更新では存続期間が10年間です。普通借地権になり借主の権利がやや緩和されている点が特徴ですが、貸主は正当な事由なしに更新を拒めませんので、借主の権利は強力といえるでしょう。

定期借地権

定期借地権では、契約の更新を前提としない権利です。あらかじめ借りられる期間が決まっていますので定期借地権と呼ばれています。借地権者は、土地の賃貸期間が終了すると、建物を解体し、更地にして引き渡さなければいけません。

しかし、更新ができませんので、最低存続期間は50年となりますので、他の借地権よりも契約期間が長い点が特徴です。更新の権利がありませんので、永住を希望する場合はあまり適していない権利といえるでしょう。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットとして3点が挙げられます。

• 価格が比較的安い
• 土地の税金が発生しない
• 高利回りの物件が多い

どれも借地権付き物件の代表的なメリットです。

ここからは、これらのメリットについて詳しく解説します。

価格が比較的安い

一般的に物件を購入する場合、土地と建物を同時に購入しなければいけません。しかし、借地権付きの物件は土地を購入せずに賃貸して建物を購入します。つまり、本来ならばかかってくる土地の購入費用が必要ではありません。

土地部分の購入費用が無くなりますので、借地権付き物件は、通常の売買と比較しても非常に安い価格で購入できます。目安としては、通常の物件よりも7割前後、価格が安いので、購入費用が大幅に抑えられる点が大きなメリットです。

土地の税金が発生しない

物件を購入する場合、購入後にかかるコストとして挙げられるのが固定資産税です。固定資産税とは、毎年1月1日時点の不動産所有者に対して課せられる地方税で、地方自治体より納税通知書が送られてきますので、通知書の金額を納税しなければいけません。

借地権付き物件の場合、土地は自分の所有ではありませんので、固定資産税は土地の所有者が納税しなければいけません。固定資産税は毎年発生しますので、土地分だけでも固定資産税の支払いがない点も大きなメリットといえるでしょう。

高利回りの物件が多い

投資目的で不動産を購入する場合、物件選択のひとつとして利回りの高さを重視します。利回りとは物件価格に対して得られる家賃収入の割合ですが、高利回りの物件ほど、高収益が期待できます。借地付き物件の場合、一般物件よりも高利回りである点が特徴です。

これは土地の所有権が得られない点が挙げられます。土地は借りた状態で不動産に投資しますので、更新期限が過ぎてしまうと土地自体が利用できない可能性があるからです。

そのため、一般物件よりも借地付き物件の方が、購入希望者があまり多くはないことからも利回りを高く設定して売却する必要があります。これも大きなメリットといえるでしょう。

借地権付き物件のデメリット

次に借地権付き物件のデメリットについて3点挙げました。

• 地代の支払いが発生する
• 金融機関からの融資が受けにくい
• 売却・増築時に地主の承諾が必要になる

メリットだけではなく、デメリットもしっかり理解した上で借地付き物件の購入を決めなければいけません。上記の代表的なデメリットについて詳しく解説します。

地代の支払いが発生する

借地権付き物件を購入する場合、土地代がかからないので安い金額での購入が可能ですが、地代が毎月発生します。土地部分の固定資産税は不要ですが、相場として固定資産税の３倍前後が地代と設定されるのが一般的です。そのため年間の維持管理費としては、固定資産税を支払う方が安くなるでしょう。

建物部分をローンで購入した場合、返済期間が過ぎると、支払いの必要はありません。しかし、契約期間中は地代の支払いが必要になりますのでデメリットといえるでしょう。

金融機関からの融資が受けにくい

不動産を購入する場合、マイホームの場合は住宅ローン、不動産投資の場合は事業用ローンなどを利用するケースが見られます。しかし、借地権付きの物件を購入しようとする際、金融機関の融資が受けにくくなる点もデメリットとなります。

融資において、金融機関は対象となる土地や建物に対し、担保となるよう抵当権を設定して融資を実行します。しかし、借地権の土地は所有者ではありませんので、担保にできません。建物だけの担保価値で融資額が決定されますので金融機関からの融資が受けにくくなります。

売却・増築時に地主の承諾が必要になる

借地権付き物件を売却や増築する場合は、地主である土地の所有者に許可を取らなければいけません。かんたんなリフォームや設備の入れ替え程度であれば、わざわざ承諾を得る必要はありませんが、建物の形状まで変更になる増築などは事前の了解が必要です。

売却においても、土地の所有者からすると、借地権者が変更になりますので、事前に地主の承諾を得た上で売却する必要があります。売却や増築するのに通常の物件では必要がない承諾が必要ですのでデメリットとして挙げられるでしょう。

借地権付き物件を売却する方法3選

借地権付き物件を売却する方法として以下の３点を挙げました。

• 借地権を地主に売却する方法
• 借地権を等価交換の後に売却する方法
• 借地権を第三者に売却する方法

一般物件と異なり、借地付き物件の売却には工夫が必要です。ここからは上記の３点について詳く解説します。

借地権を地主に売却する方法

借地権を地主に売却する方法が挙げられます。地主が自分たちで土地を使いたいと考えている場合に効果的な方法です。借地権が設定されると、長期間の契約となり、更新も可能なので半永久的に貸し続けることにもなりかねません。

建物を売却したいと思っていても借地権付き物件は、安い価格でしか売却できないケースも多いので、建物だけの売却でもあまりメリットが感じられない場合もあります。借地権契約を地主が満了させて、自分たちで有効活用したいと考えているケースでは、借地権付き物件の売却相場よりも高値で引き取る可能性も考えられるでしょう。

まったくの第３者に売却するよりも、今までのお付き合いから交渉などがスムーズに進むケースも多いといえます。地主が借地権を取り戻したいと考えている場合は話を持ち掛けてみるといいでしょう。

借地権を等価交換の後に売却する方法

借地権を等価交換の後に売却する方法も挙げられます。等価交換とは、同程度の価値と思われるものを交換することです。借地権において一般的に行われる等価交換は、土地の一部と借地権を交換する方法が挙げられます。

建物に関係する部分の土地を借地権の全部と、土地の一部を等価交換して借地権者の所有とすると、借地権者が土地の所有者となりますので売却しやすくなります。また、一般的に資産の交換となると、譲渡扱いとなりますので譲渡所得税の課税対象です。

しかし、土地や建物などの固定資産を交換する場合だと、「固定資産の交換の特例」により譲渡所得税が無税となります。一定の要件を満たす必要がありますが、適用されると譲渡所得税を支払う必要がありませんのでコスト面でも大きなメリットといえるでしょう。

借地権を第三者に売却する方法

最も一般的な方法として挙げられるのが借地権を第三者に売却する方法です。ただし、借地権を売却する場合地主である土地の所有者に承諾してもらう必要があります。もし、土地の所有者が承諾してくれなければ、売却ができません。

地主の承諾を得るため、場合によっては「譲渡承諾料」を支払って、売却を認めてもらうケースもあります。一般的には、借地権価格の10％程度ともいわれていますが、土地の所有者によっても異なるでしょう。

しかし、同じ借地権でも地上権と賃借権では性質が異なり、地上権が設定されている場合は、売却において、所有者の承諾は必要ありません。賃借権が設定されている場合は、所有者の承諾が必要になりますので、譲渡承諾料が必要になる可能性もあります。同じ借地権でも第三者に売却する場合、若干異なりますので注意しておきましょう。

借地権付きの物件を売却する際の一括見積サイトおすすめ3選

借地付き物件を売却する際、オススメの一括見積サイトを3つ挙げました。

• HOME4U
• いえカツLIFE
• すまいステップ

どのサイトも、信頼性も評判も高いサイトです。ここからはオススメの一括見積3点の特徴や評判について詳しく解説します。

HOME4U

不動産の売却や購入などをサポートする一括見積サイトです。不動産の情報を入力すると、複数の不動産にまとめて依頼でき、査定価格やプランなどの比較ができます。

一括査定サイトは、近年急速に増えてきた感じがありますがHOME4Uは、このような一括査定サイトの中でも21年の歴史を誇り、運営会社がNTTグループです。高い実績と、運営会社の企業規模などにより大変信頼性が高いサイトといえるでしょう。

提携している不動産会社も厳選された優良企業ばかりですので、この点も安心感を高めます。

HOME4Uの口コミ・評判

ここからは、HOME4Uの口コミや評判を見てみましょう。Twitterの口コミ投稿からHOME4Uについてのつぶやきをいくつか紹介します。

「不動産の一括査定サイトってたくさんあるけど、どれが一番良いの？」と良く聞かれます。

個人的にオススメは「HOME4U」です💡

20年以上も悪徳業者を排除し続けているサイトは他にありません。

実際に何度も使っていますが、業者の対応で嫌な思いをしたことがないです🙆‍♂️https://t.co/V7mPi6eV88

— 中田裕二＠中古マンションのリアル（売却編） (@YUJINAKATAMS) November 6, 2021

何度もHOME4Uを使用しているユーザーさんの口コミです。業者さんの対応で嫌な思いをしたことがないとの感想です。20年以上の実績から、悪徳業者などを排除し続けているので、信頼性の高さを評価しています。

このサイト、めちゃくちゃ出来が良い
レイアウト、画像の使い方、内容もプロ級では

賃貸経営の収益改善をサポートする、大家さん向け情報サイト-HOME4Uオーナーズ https://t.co/sfCMg645W4

— ごまあじしお (@ththfs) August 4, 2021

 

サイトデザインを高く評価されています。レイアウトだけではなく内容についても好印象です。実績の積み重ねから、デザイン性にも優れていることがわかります。

いえカツLIFE

いえカツLIFEとは、不動産売却の一括査定サイトです。相続、離婚、金銭問題、空き家問題など困っていることから物件の価格を査定します。厳選された500社の中から最大6社を選択し、価格査定が可能です。

売却までの目安期間もわかり、仲介や買取、リースバックの売却査定を比較可能な点もいえカツLIFEの特徴といえます。一般的な一括査定サイトは、単純に売り出し価格を比較しますが、いえカツLIFEは、時間軸と売却方法ごとの最高価格がしりたい方には最適のサイトといえるでしょう。

いえカツLIFEの口コミ・評判

ここからは、いえカツLIFEの口コミや評判を見てみましょう。Twitterのつぶやきや口コミサイトから、いえカツLIFEについてのつぶやきをいくつか紹介します。

実家が無事売れて良かったです
50代男性・会社員
相続で実家を売ることになったのですが、親族で
揉めそうなので困っていたところ、弁護士相談が
無料で出来るいえカツLIFEを見つけて利用しまし
た。スピーディーに売却でき、相続税も抑えられ
たので良かったです。

— ゆうじ (@Unc02UKCqofBAWp) May 20, 2022

 

相続で実家を売却した方の体験談です。親族で揉めていたらしいのですが、いえカツLIFEの弁護士無料相談を利用し、売却もスピーディに進んだ上に相続税も抑えられたそうです。

特に評価が高いのは、一括査定サービスの担当者対応満足度です。訳アリ物件に強いとの評判もあり、不安感が強い利用者の大きな味方となるでしょう。

すまいステップ

不動産の一括査定サイトで、東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営しているサイトです。厳選した100社からの査定が可能です。会社を厳選しているだけではなく、査定者も厳選しているのが、すまいステップの特徴といえます。

査定者は以下の条件を持たさなければいけません。

• 宅地建物取引士
• 不動産売買営業経験が5年以上
• 累計100件以上の仲介実績

非常に厳しい条件ですが、それだけに査定も信頼性が高いといえるでしょう。不動産一括査定サイトの中には変な査定額を提示されるケースもありますが、すまいステップからの査定は非常に現実性が高く、信頼性の高さが特徴です。

すまいステップの口コミ・評判

ここからは、すまいステップの口コミや評判を見てみましょう。Twitterのつぶやきからいくつか紹介します。

HOME4U、すまいステップは質がいい。ライフルホームズは訪問査定にいける率が高い。イエウールは数が担保できる。毎月組み合わせを変える。#不動産動画マーケ

— しほ/中山志帆@不動産営業支援 (@shiho_nakayama) November 15, 2022

 

不動産一括査定サイトにはそれぞれ特徴がありますが、質が高いサイトとしてすまいステップを挙げている口コミです。一括査定サイトを組み替えていくのも効果的と考えているようです。

優良不動産会社に特化した一括査定サービス「すまいステップ」様に認定いただきました！

すまいステップは、厳しい審査を通過した優良不動産会社のみが参画できる不動産一括査定サービスです。https://t.co/Qs7ODxntMA https://t.co/ul5qc9ZibO

— 株式会社セルフリジェネレーション (@self_re_genera) July 21, 2022

 

すまいステップの査定会社に認定されるのは優良と認定されている不動産会社のみです。
認定された会社の方が喜びをつぶやいています。

借地権に関するよくある質問

ここからは借地権に関するよくある質問について3つを挙げました。

• 旧借地権で起こり得るトラブルは？
• 借地権でよくある失敗事例は？
• 借地権を地主に買ってもらうことは可能？

上記のよくある質問について詳しく回答しましょう。

旧借地権で起こり得るトラブルは？

旧借地権で起こりやすいトラブルとして挙げられるのは、土地の返還を求めるトラブルでしょう。旧借地権では現在と比較すると、借主の権利が非常に強く、半永久的に使用するケースもあります。しかし、土地の所有者は自分たちで有効活用したい場合もあり、立ち退き交渉などにおいてトラブルになりやすいといえるでしょう。

借地権者の立ち退き拒否や、承諾料を請求されるといったケースです。地主が相続で変更された際にトラブルが起きやすいといえるでしょう。

借地権でよくある失敗事例は？

借地権のよくある失敗事例として挙げられるのは、借地権の種類を間違えて契約したといった事例です。借地権にはいくつの種類があり、特徴が異なります。例えば、契約期間に定めがあり更新がない定期借地権のつもりで契約したら更新ができる普通借地権で契約したといった失敗事例です。

また、借地権者が建物を売却しようとした際、地上権を設定していたので所有者の承諾は必要ないと思っていたら、賃借権だったので承諾が必要だったなども挙げられます。違いをよく理解せずに契約してしまうと、思わぬ失敗となるでしょう。

借地権を地主に買ってもらうことは可能？

借地権を地主に買ってもらうことは可能です。特に、自分たちで土地を活用したいと思っている地主ならば、一般的な相場よりも高い金額で購入してくれる可能性も高まります。借地権と土地を等価交換して土地の一部を自分の所有にするのも可能です。

借地権は、非常に重い権利で、借主から半永久的な賃貸もできる権利といえます。所有者の中には何とか借地権を解約したいと考えている方もいるので、一度土地の所有者に交渉するといいでしょう。

借地権で後悔しないためにもメリット・デメリットを把握しよう

借地権は、一般の方にはあまり聞きなれない権利ですので、意味や使い方などをよくわかっていない方も多いのではないでしょうか。長期間にわたる土地の賃貸が可能な権利で、場合によると半永久的な利用も可能です。また、借地権には普通借地権と定期借地権、そして借地権自体も、地上権や賃借権に分類ができます。

それぞれの違いや特徴をしっかりと理解しておきましょう。また、借地権の利用にはさまざまなメリットもありますが、当然ながらデメリットもありますので、双方をしっかり理解しておくのも大切なポイントといえます。