空き地の活用方法15選！放置するデメリットや成功させるコツも解説

空き地を所有している場合、放置していると、税金や維持管理費ばかりがかかってしまいます。
この記事では、空き地の活用方法や成功するコツなどについて詳しく解説しましょう。

空き地の活用方法15選

空き地の活用方法として以下の15点を挙げました。

• 賃貸アパート・マンション経営
• 月極駐車場・コインパーキング経営
• 戸建の賃貸経営
• 商業施設経営
• 賃貸併用住宅経営
• 介護福祉施設経営
• 商業施設経営
• トランクルーム経営
• コインランドリー経営
• コンビニエンスストア経営
• 太陽光発電
• 資材置き場
• 貸し農園
• 自動販売機の設置
• 空き地のまま貸す

活用方法を検討し、収益が出せると税金や維持管理のコスト負担をやわらげられます。
また、コスト負担以上の収益も上げられるでしょう。

ここからは、空き地の活用方法15点を詳しく解説します。

空き家の活用方法1：賃貸アパート・マンション経営

賃貸アパートやマンションを建築し家賃収入を得る方法です。

メリット

 

高い家賃収入が見込める

部屋数が多ければ多いほど、高い家賃収入が見込めますので、収益性は非常に高いといえるでしょう。またエリアによっても収入となる家賃は異なりますが、都心部などに空き地を所有している場合は高い家賃で貸し出せますので、収入アップの要因です。

節税効果が産まれる

ローンを利用して建物を建築できると、マイナスの資産を生み出しますので相続税対策に効果的な手法となります。また、居住用建物が建築できると、固定資産税が宅地並み課税の特例を受けられますので1/3か1/6まで固定資産税が抑えられます。

デメリット

建築費が高い

マンションやアパートの建築は高額になるので自己資金だけでは賃貸アパート・マンション経営ができないケースも多く見られます。

そのためローンを利用して建築するケースが一般的といえるでしょう。つまり借金しての事業経営です。家賃収入からローンを返済しながらの経営となります。万が一赤字経営となり破綻してしまった際、自己資金以上の大きな損失となる点がデメリットとして挙げられるでしょう。

建築後も費用がかかる

賃貸マンションやアパートを建築して入居が決まった後も、建物の維持管理費などが必要です。

修繕に伴うコストや、退去が出た際の内装費、点検費など、維持管理にもさまざまな支出が発生します。維持管理にかかるコストも家賃収入の中から支払いますので、家賃収入からローンの返済や維持管理費などを差し引いた金額が収益となります。

場合によっては赤字経営にもなりますので、維持管理費用面を抑える対策も必要です。

向いている土地の特徴

賃貸需要のある土地でなければ、賃貸マンションやアパート経営は非常に厳しいといえます。

また、建物を建てる一定の広さも必要です。賃貸需要のある土地とは、交通の便がよく、生活に便利な施設などが整っている立地を指します。賃貸需要のある立地かどうかの事前調査が必要でしょう。

空き家の活用方法2：月極駐車場・コインパーキング経営

月極駐車場やコインパーキングなど空き家を駐車場にして貸し出す方法です。
こちらもメリットやデメリット、向いている土地の特徴などを見てみましょう。

メリット

初期費用がかからない

初期費用があまりかかりません。月極駐車場を経営する場合、空き地をアスファルトに整備する必要がありますが、駐車場代をあまり高く設定しなければ、砂利敷の月極駐車場でも経営可能です。コインパーキング経営の場合は、機器の設置など初期費用が高くなりそうですが、コインパーキング事業者に土地を貸し、事業者が運営するタイプだと機器の設置負担はありません。土地貸しのコインパーキング経営は契約台数に関係なく一定の地代収入が入りますので非常に安定感が高い活用方法といえます。

次の業種に変更しやすい

建物を建てるわけではありませんので、次の業種に変換しやすい点が挙げられます。砂利敷の月極駐車場にした場合、駐車場の配置はロープなどで設置するだけですので、すぐに取り外して次の業種に変更できます。また、駐車場契約は借地借家法の適用外ですので、比較的解約もしやすい点が特徴です。

デメリット

住宅経営ほど収益性はない

駐車場の料金は、よっぽど立地が良い場所以外は、そこまで高額という訳ではありません。
ですので、初期投資がかからない分、あまり大きな収益が期待できない点がデメリットといえるでしょう。

固定資産税は変わらない

住宅経営の場合、固定資産税が宅地並み課税となり通常の固定資産税額よりも1/3若しくは1/6まで減税されます。
しかし、駐車場経営は建物を建てるわけではありませんので、固定資産税は今までと変わらない固定資産税額です。
固定資産税の対策にはならない点がデメリットといえるでしょう。

向いている土地の特徴

駐車場経営も、立地面が非常に重要なポイントです。まったく駐車場のニーズがなければ空き地の活用に役立ちません。月極駐車場は、マンションなどが多く、駐車場が足りていない場所などが向いています。コインパーキングは都心部でオフィスが多いエリアなどは、高い駐車料金にも期待ができるエリアです。

空き家の活用方法3：戸建の賃貸経営

戸建て住宅の賃貸経営も空き地の活用として効果的な方法です。
こちらもメリットやデメリットを解説します。

メリット

需要に対して供給が少ない

マンションやアパートなどは街中でよく見かけるでしょうが、戸建て住宅は、数自体がさほど多くありません。戸建て賃貸の需要は高いのですが、数が少ないため供給が追い付いていないのが現状です。

特に、人気の校区にある空き地などを戸建ての賃貸にする場合、子どもさんのことを考え、そのエリアに住みたいといった需要が高く、安定した入居が見込めます。

狭くても建築可能

マンションやアパート建築となるとどうしても一定の広さが必要になります。しかし、戸建て住宅は、アパートやマンション建築程の広さは必要ありません。マンションやアパートと比較して建築費もかかりません。

家賃収入からローンの返済も可能ですし、需要が高い分家賃も高く設定できるケースが多いので、狭小地の活用として効果的です。

デメリット

空室が出ると収入がゼロになる

戸建て住宅を1棟だけ建築し活用する場合、需要は高いのですが、万が一空室になった場合、空室期間中の家賃収入がゼロになります。ローンなどを利用している場合、運転資金から支払わなければいけませんので、空室期間が長くなると、空室期間中の赤字経営に持ちこたえる経済的な体力が必要です。

管理が必要入

居者がいる間の管理が必要です。
入居中の設備故障や、定期的な改修工事の資金も必要になるでしょう。
クレームに対して迅速に対応する必要もありますので管理面の手間もデメリットといえるでしょう

向いている土地の特徴

住宅が多いエリアだと、比較的賃貸戸建て経営に向いているでしょう。前述しましたが、人気の校区エリアや生活環境が整っているエリアだと、高い入居率が維持できる可能性も高く、安定収入に期待できます。活用前に戸建ての賃貸需要調査は欠かせません。

空き家の活用方法4：商業施設経営

商業施設とはコンビニや飲食店など、その場所に店舗を構え、売上を上げる施設を指します。
土地貸しや建て貸しなどの活用が可能です。
こちらも、メリットやデメリット、向いている土地について解説します。

メリット

高い家賃収入が取れる

空き地に商業施設を建築し、賃貸する場合、通常の賃貸マンションやアパートよりも高い家賃が得られるケースが多いといえるでしょう。
駐車場なども確保する必要がある場合は、ある程度の広さが必要になりますので、駐車場料金も含めた家賃収入が得られます。
建て貸しの場合でも賃貸マンションやアパート建築よりも費用はかかりませんし、建築協力金方式で建物を建てると、所有者は自己資金なしでの建築が可能です。

長い期間での契約が可能

商業施設との賃貸借契約は借地権を設定しての賃貸借契約が一般的です。
土地に借地権を設定して貸し出す契約となります。
定期借地契約は長期間の契約になり、事業用借地契約だと最低10年以上の契約期間が必要です。
長期的な収入が得られる点もメリットとなります。

デメリット

所有者の自由にならない

一旦事業用借地契約で契約してしまうと、基本的に所有者は自由に使えなくなります。
最長50年間の契約になりますので、ほとんど半永久的に所有者の自由には使えなくなります。
借地契約期間中は、別の活用方法に利用できません。

向いている土地の特徴

商業施設として経営ができるほど、人の流れが多い場所が好ましいといえます。あまりひと通りが少ないようなエリアに商業施設を建てたとしても集客が見込めませんので、あっという間に閉店してしまうケースも考えられるでしょう。土地の所有者はあくまでも土地貸しですので、経営悪化にあまり影響はありませんが、廃業となると地代収入が途絶えてしまいます。商業施設としての需要があるかどうかの調査が必要です。

空き家の活用方法5：賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは自分たちが住む家と賃貸住宅用の部屋を併用して建築した建物を指します。
最上階に自分たちの自宅を構え、下の階を賃貸用として貸し出すケースや、マンションの一部屋を自宅として使用するなど、使用方法はさまざまです。
賃貸併用住宅経営のメリットやデメリット、向いている土地の特徴を見てみましょう。

メリット

家賃で建築費用が返済できる

自己資金だけではなくローンなどを用いて賃貸併用住宅を建築した場合、家賃収入でローンの返済ができます。
また自宅部分が50%以上の割合だと住宅ローンを利用できますので、低い金利での融資が可能です。
家賃収入で自宅部分の返済が可能といった点は大きなメリットといえるでしょう。

自宅を賃貸に変えやすい

ライフスタイルの変化により自宅を使わなくなった場合、賃貸に変更しやすいのもメリットとして挙げられます。
特に賃貸部分と同じような間取りの部屋を自宅にしていると、賃貸部分の退去と同じように扱い、内装してすぐに貸し出しが可能です。

デメリット

賃貸部分の戸数が少なくなる

賃貸併用住宅にしてしまうと、一般的な賃貸マンションやアパートと比較して家賃収入が得られにくくなってしまいます。特に、自宅部分を広くとってしまうと、貸し出す割合が大きく減ってしまいますので賃貸部分の戸数が減ってしまいます。

つまり、収益を上げられる部分の割合が減りますので、収入減につながってしまう点がデメリットです。

入居者とのやり取りが出やすい

例えば最上階などを自宅部分としている場合、賃貸部分の入居者は自宅部分に大家さんが住んでいるとわかってしまいます。そのため、クレームや要望を入居者から受けやすくなってしまい、入居者との関係性が悪化してしまう可能性も考えられるでしょう。
トラブルになりやすいといえます。

向いている土地の特徴

自宅を建てるには広すぎて、土地が余ってしまう場合などに効果的な活用方法です。賃貸需要も大切ですので、十分な土地の広さと、賃貸需要がある空き地だと効果的といえるでしょう。

空き家の活用方法6：介護福祉施設経営

介護福祉施設の経営も空き家活用のひとつとして挙げられます。
ここからは介護福祉施設経営のメリットやデメリット向いている土地の特徴などについて解説します。

メリット

今後の成長性に期待できる

介護福祉施設経営とは、介護施設を建築し経営する活用方法です。介護福祉施設は介護が必要な高齢者などが訪れ、リハビリやマッサージにより回復を促す施設です。高齢化により介護福祉施設の需要は高まりを見せています。

施設の数はまだまだ足りていないので、一定の集客が見込め今後の高齢化によってさらなる需要増にも期待できるでしょう。

建設に補助金などが利用できる

介護施設建築には建物だけではなく介護向けの仕様にする必要があり、建築費用も高額になってしまう傾向です。しかし、介護福祉施設の建設には補助金や助成金制度が利用できるケースがありますので、これらを上手く利用できると建設資金が大幅に抑えられます。

デメリット

ノウハウが必要

介護福祉施設を起業しようとする事業者に対し土地を貸すだけならばノウハウは必要ありません。しかしながら自分で経営する場合は、経営に関するノウハウが必要です。
まったく介護関係の経験がない場合などはフランチャイズに加盟しての経営なども可能ですが、全く経験がない中での経営となると苦労することも多いでしょう。上手く経営できずに収益が上がらない可能性も考えられます。

空き地活用の中でも非常に難しい活用方法といえるでしょう。

向いている土地の特徴

介護福祉施設ともなると、非常に広い土地が必要になります。複数の施設や、駐車場の設置など一定数の広さがなければ建築ができません。また、介護福祉施設に通える距離になければ、利用者の数もあまり増えない可能性も考えられます。介護福祉施設に適した土地であり十分な広さがある土地ならば向いているといえるでしょう。

空き家の活用方法7：商業施設経営

先ほど商業施設経営については解説しましたが今回の商業施設経営は、自らが出店するケースの活用方法です。
商業施設経営のメリットやデメリット、向いている土地の特徴について解説します。

メリット

地代収入以上の収益が得られる

商業施設への貸し出しだけだと、地代収入だけなのでそこまで大きな収益が見込めません。
しかし、商業施設を自分たちで経営するとなると、地代以上の収益となる可能性が高く、大きな収益を産む可能性が高まります。

地域の発展に貢献する

空き地の有効活用によって、人の流れが良くなると、地域の発展に役立つでしょう。
ただ空き地のままだと、魅力のあるエリアをつくり出せません。
空き地に商業施設をつくり、人の流れが活発になると、エリアの人口も増え活性化に役立てられます。

デメリット

失敗すると転用しづらい
商業施設経営に失敗してしまうと、次の業種に転用しづらい点が挙げられます。商業施設で失敗してしまうと、次に施設を貸し出す場合、前回の業種と一緒の店舗になりやすい傾向です。

なぜなら、最初に作った店舗がその業種が使いやすいような仕様になっているため、どうしても前の業種と似たものが入りやすくなってしまいます。

規模の大きな商業施設をつくってしまうと、次の入居がなかなか決まらず苦戦してしまう可能性も考えられます。

そうなると失敗した業種と同じ業種での出店になります。
次に借りる事業者も似た事業者が撤退した建物となるとすぐに開業という訳にはいかず、決まるまでに時間がかかってしまうといった点もデメリットといえるでしょう。

 

向いている土地の特徴

商業施設経営には、やはり人の流れが活発な土地がオススメです。コンビニ経営などの場合は幹線沿いに土地があると、集客面にプラス要因といえます。しかし、商業施設経営は、最初はうまくいっていたとしても競合の出店などものちほど影響するケースも多いので、競合が出店しそうな空き地などもチェックしておきましょう。

空き家の活用方法8：トランクルーム経営

近年、トランクルーム経営が注目されています。
空き地にコンテナなどのトランクルームを設置し貸し出す方法です。
経営方法として、トランクルーム用の建物を建てて賃貸するケースもありますが、コンテナ設置が一般的です。
ここからは、トランクルーム経営のメリットやデメリット、向いている土地の特徴について解説します。

メリット

初期費用がかからない

コンテナの設置が必要になりますのでコンテナ代が必要になりますが、フランチャイズに加盟するとリースやレンタルなども利用可能です。
土地の広さに合わせてコンテナの大きさは変更できますので広さに合ったコンテナを効率的に設置できます。事業開始時に費用があまりかからない点は大きなメリットといえるでしょう。

管理の手間が少ない

トランクルームに預けられる荷物は、頻繁に出し入れするものは少なく、しばらく使用しないものなどを収納するのが一般的です。そのため、人の出入りも多くないので管理の手間があまりかかりません。

デメリット

収益性があまり高くはない点が挙げられます。コンテナの設置となると、一般的に駐車場よりも広いスペースを貸し出すケースが多いのですが駐車場代ほどの料金を回収できるわけではありません。また駐車場1台より広いスペースを貸し出しますので、場合によっては広さがうまく活かせない場合もあり、土地が少し余ってしまうケースもあります。
収益性の低さがデメリットです。

向いている土地の特徴

土地の形状が影響する場合があります。
傾斜が強い土地などは、コンテナが置けない場合があり、なるべくフラットな土地でなければ、多くのコンテナが置けない点が挙げられます。
土地の形状に対してコンテナが効果的に設置できるかどうかがポイントです。

空き家の活用方法9：コインランドリー経営

コインランドリー経営は空き地にコインランドリーを建築し、収入を得る活用方法です。
コインランドリーも近年需要が増えており、順調に店舗数が増えています。
ここからは、コインランドリー経営のメリットやデメリット、向いている土地の特徴について解説しましょう。

メリット

収益性が高い

集客面にもよりますが、収益性は高い点が挙げられます。
上手く集客が確保できると年間で500万円前後の収益が可能なビジネスです。
機器の設置費用などがかかりますが、賃貸マンションやアパートほどの自己資金も必要はなく、利益率の高さが特徴といえるでしょう。

市街地である必要はない

市街地の必要はありません。ファミリー層が集まりやすいエリアで開業すればコインランドリーの需要が高いので、場所にそこまで影響されない点がメリットです。
少し広い土地を所有している場合は、駐車場が確保できますので、多少立地が悪くてもカバーできます。

デメリット

初期費用がかかる

機器設置の費用面がかかります。
マンションやアパートの建築費用ほどではありませんが、今回紹介する活用法の中でも高額な初期費用がかかる部類です。初期費用はコインランドリーの広さによっても異なりますが1,000万円単位の資金が必要なケースもあります。

競合が出ると収益面が減少する

競合店の動向によっては収益性が大幅に影響する可能性も考えられるでしょう。
開業当初にはなかった競合店が近くに出店するとなると、お客様の取り合いになり収益が下がってしまいます。近くに競合店ができるようなスペースが無いかといったチェックも必要です。

向いている土地の特徴

ファミリー層が来店しやすいエリアに空き土地があるとコインランドリーに向いています。
また、前述しましたが駐車場スペースまで配置できるような広さがあると遠方からの集客も見込めますのでプラス要因です。
市街地や都心部の空き地でなくてもいいので、非常に活用しやすい方法といえるでしょう。

空き家の活用方法10：コンビニエンスストア経営

コンビニエンスストアの経営も活用方法のひとつです。
実際にコンビニエンスストアを経営する場合のメリットやデメリット向いている土地の特徴などについて解説します。

メリット

フランチャイズに加盟すると未経験でも経営可能

基本的にコンビニエンスストア経営はフランチャイズに加盟しての経営が一般的です。フランチャイズに加盟すると経営方針や運用のやり方などを本部が研修しますので未経験からでも開業できます。
空き土地があり、需要があると未経験でもコンビニエンス経営に参入できる点がメリットのひとつです。

一定の集客が見込める

フランチャイズに加盟してコンビニエンス経営をスタートした場合、すでに知名度があるコンビニエンスでスタートできますので開業当初から一定の集客が見込めます。
小売業をスタートする場合、開業当初の集客が非常に大変ですが、フランチャイズに加盟しての開業だと既に知られたブランドで開業が可能です。

デメリット

自由が利かない

フランチャイズに加盟してコンビニエンスを経営する場合、本部の意向に沿った経営が求められます。自分たち独自のサービスは基本的に提供できません。
自分たちで独自のサービスを提供してしまうと、最悪の場合、フランチャイズ契約を解除されてしまいます。

解約するとしばらくの間、コンビニエンス経営ができない

コンビニエンス経営がうまくいかず廃業し、フランチャイズ契約を解除したとしても一定期間は、コンビニエンス経営はできません。
フランチャイズ契約では、解除後の同業での開業を禁止されているケースが一般的です。

向いている土地の特徴

大きな道路に隣接している空き地などはコンビニエンス経営に向いている土地です。
また、複数台の駐車場も必要ですので、ある程度の広さが必要になります。
コンビニエンスに関しては、競合も多く常に新たな出店のリスクを背負いますので、事前調査しても、競合がでない場所での開業はほとんど難しいといえるでしょう。
それよりも、自分のコンビニにお客さんが来店しやすい場所がどうかに注視しなければいけません。

空き家の活用方法11：太陽光発電

太陽光発電の設置も空き地対策として挙げられます。
空き地に太陽光発電のパネルを設置し、発電した電気を電力会社に販売して収益をあげる方法です。
ここからは太陽光発電のメリットやデメリット、向いている土地の特徴などについて解説します。

メリット

賃貸需要などがない土地でも活用可能

これまでの空き地活用法では、賃貸需要や人通りが多いなど、場所によっては経営に支障が出るケースがありました。
しかし、太陽光発電経営は、あまり場所を選ぶ必要はない点がメリットです。
人通りの大きさはまったく問題がありません。
比較的設置の自由度が高い点がメリットのひとつです。

簡単に始められる
太陽光のパネルを設置すれば事業がスタートできますので、比較的簡単に始められます。
パネルの設置は、太陽の当たり具合といった問題はありますが、設置の難易度は低いのでどこでも設置が可能と考えておくといいでしょう。

太陽さえあたれば収益化できる
収益となるポイントは、電気がつくれるかどうかです。
つまり太陽があたれば電気はつくれますので、基本的にパネル設置で収益は可能といえます。

デメリット

買取価格が下がっている
電力会社が買取する電気の買取価格が下がっていますので、以前と比較して発電量は変わらないのに価格が低くなっています。

以前ほど、収益性が高くない点がデメリットです。

初期費用がかかる

太陽光パネルの設置費用が最初に発生します。フランチャイズに加盟して開業する場合、リースやレンタルなどが利用できますが、開業当初から購入する場合はまとまった初期費用が必要です。

向いている土地の特徴

基本的にどのような空き地でも設置は可能なのですが、太陽の光がよく当たる場所だと発電効率がいいので、ビルなどに囲まれている空き地は向いていません。また、パネルの数が多ければ多いほど、たくさんの発電が可能です。
太陽光パネルを数多く設置するためにも、十分な広さがあるといいでしょう。

空き家の活用方法12：資材置き場

資材置き場とは、建築資材や重機などを保管する場所を指します。基本的には土地を貸す活用方法です。
資材置き場のメリットやデメリット、向いている土地の特徴について解説しましょう。

メリット

市街化調整区域でも活用可能

空き地を持っていても非常に活用しにくい土地が市街化調整区域にある土地です。市街化調整区域とは、基本的に家などを建てられない地域を指しますが、このような地域に土地を所有していてもいい活用法が見つからず、売却も安い価格でなければできません。資材置き場ならば市街化調整区域でも活用可能です。また、資材の種類も木材や、鉄骨など特に規制することなく搬入ができます。

初期費用がかからない

初期費用はほとんどかかりません。
プレハブの倉庫などを建てておいてもいいのですが、自分が建てなくても資材置き場として契約する際、借主がプレハブ建築するのを認めておけばいいでしょう。土地の使用に関して一定の自由度を与えておけば、最初に設備などを設置する必要はありません。

デメリット

あまり大きな収益は期待できない

収益性には劣ります。
特に市街化調整区域にある土地を、資材置き場として活用する場合は、賃貸に出す坪単価も非常に安く設定しなければ借り手が現れにくいでしょう。資材置き場での活用となると、基本的に賃貸の需要や駐車場推しての需要がないエリアが対象となってしまいます。そのため、高い賃料設定ができない点がデメリットです。

向いている土地の特徴

向いている土地の特徴として基本的に、市街化調整区域でも農地でもエリアを特定しない点が挙げられます。より規制が厳しく、活用方法が限定されるような土地の方が資材置き場として利用しやすいともいえるでしょう。
あまり高い賃料は期待できませんので、条件が良くない空き地などが資材置き場として利用しやすくなります。

空き家の活用方法13：貸し農園

貸し農園も空き地の利用方法として挙げられます。もともと農地として利用されていた空き地を農園として貸し出す活用方法です。
ひとりに貸し出す方法と、区切って複数の人に貸し出す方法が挙げられます。
ここからは貸し農園のメリットやデメリット、向いている土地の特徴について解説します。

メリット

農地を転用する手間が省ける
空き地の所有は宅地や雑種地だけではなく畑や農地を空き地として所有している場合があります。
農地を所有している場合、店舗や駐車場として活用するには農地を転用する必要があり、労力と時間がかかってしまいます。
農地を所有している場合は、貸し農園として利用すると、農地転用の手間がかかりません。
農地を転用できる点がメリットのひとつです。

初期費用があまりかからない
初期費用がそこまでかかりません。
基本的には水道の引き込みや柵の設置程度ですぐに活用可能です。
農地として利用しているのであれば、特に手を入れる必要もありません。

デメリット

収益は高くはない
貸し農園を貸し出す先としては、本格的に農地として活用したい人はそう多くはなく、プチ農園や菜園といった趣味程度での活用が多いといえます。
つまり、そこまで賃料が取れないケースが多いのが一般的です。
そのため、広い農地を所有していたとしても、高額な賃料は取れませんので収益性は高くありません。

広さによっては管理が手間に感じる
所有している農地の広さによっては管理にわずらわしさを感じてしまうかもしれません。
基本的に、貸し農園部分は、貸主に管理してもらいますので、自分が動く必要はありませんが、共用部分の草取りや敷地の整備といった管理は必要です。
場合によっては広い農地かもしれませんので、収益性も高くなく労力だけかかると感じる場合もあるでしょう。

向いている土地の特徴

もともと農地を所有している場合や、賃貸の需要が少ないエリアや狭小地などでも活用がしやすいでしょう。
また再建築不可の土地なども、他に活用方法がないために向いているといえます。

空き家の活用方法14：自動販売機の設置

自動販売機の設置なども空き地の活用方法として考えられます。
近年では冷凍食品の自動販売機などさまざまな食品が自動販売機で販売されていますので、活用方法が広がっているといえるでしょう。
ここからは自動販売機の設置におけるメリットやデメリット、向いている土地の特徴などにいて解説します。

メリット

空きスペースを有効活用できる
所有している空き地のスペースが非常に狭い場合などに効果的な活用方法です。
自動販売機を設置するスペースがあれば、すぐに販売ができます。
狭い土地で、他に活用方法がない場合などに利用できるといえるでしょう。

管理の必要がほとんどない
管理する必要がほとんどありません。一旦自動販売機を設置すれば、商品の補充や、空き缶の回収などもすべて設置会社に任せられます。
空きスペースを所有して、電気代の負担だけで、特に自分が動く必要はありませんので管理する手間はまったくかかりません。

デメリット

収益は高くない
自動販売機の売上は、設置する自動販売機業者によって異なりますが、売上の20%程度が一般的です。
狭いスペースの活用で利用されるケースが多いので、収益性は高くない点が挙げられます。

電気代がかかる
維持管理費として、電気代の支払いが必要です。
3,000円程度の電気代が毎月発生しますが、夏場や冬場には、もう少し電気代が高くなる月もあります。
赤字になるケースはほとんどありませんが、収益性はあまり高くないので、少ない電気代でも利益に影響しやすいといえるでしょう。

向いている土地の特徴

狭い空き地には効果的な活用方法といえます。また、建物横の空きスペースなどで設置可能です。少しでも、無駄なスペースを無くしたい場合などに活用しやすい方法といえます。
他に活用方法がないくらいに狭い土地しか持っていないけど収益を上げたい場合などに向いているといえるでしょう。

空き家の活用方法15：空き地のまま貸す

いっそのこと空き地のまま貸す方法も挙げられます。特に自分たちで手を加える必要がありませんので、初期費用はまったくかかりません。あとの活用方法は、借主の自由に使ってもらうようにしておくと借りやすさから、借り手が増えるかもしれません。

しかし、空き地のエリアによっては、その場所で開業できない店舗などもあります。
市街化調整区域にあるエリアでは、基本的に建物は建てられません。

用途地域によっては、開業できないビジネスなどもありますので、あまり勝手に使えないような対策も必要です。

もし、借主が建物を建てて事業する場合、空き地の賃貸契約を解除したときの原状回復項目なども明確に責任分担しておく必要があります。
空き地として貸す場合は、契約書の中身を精査して、契約中や契約後のトラブルを極力なくすような対策が必要です。

しかし管理上の手間も初期費用もかかりませんので、他にも本業があり忙しい方などには、向いている方法といえるでしょう。

空き地を活用せずに放置するデメリット3選

空き家を活用せずに放置してしまうデメリットを3点挙げました。

• 多額の維持費用がかかる
• 近隣とのトラブルになるおそれがある
• 固定資産税・都市計画税がかかる

空き地を放置していると思わぬトラブルに巻き込まれてしまう可能性も考えられます。
ここからは空き地を放置してした場合のデメリット3点を詳しく解説しましょう。

多額の維持費用がかかる

なにも活用せずに放置してしまうと、維持管理費だけが毎年かかってしまいます。維持管理費用で、頭に浮かぶものといえば除草費用です。

草は放置しておくと伸びっぱなしになってしまい、虫や害虫の発生を引き起こしてしまいます。
そのため、毎年定期的な除草作業が必要です。

もし空き家に樹木などがある場合は、剪定なども必要になるでしょう。
自分たちだけでできる広さであればいいですが、業者さんなどに依頼すると毎年費用が発生します。
維持管理費用がデメリットのひとつです。

近隣とのトラブルになるおそれがある

空き地のまま放置してしまう上に、前述したような維持管理しないとなると、草木は伸びっぱなしになってしまい、害虫などの発生要因になってしまいます。

また、ゴミが不法投棄される可能性も増えてしまい、衛生面など大きなマイナス要因です。
このような状況で一番迷惑を受けるのは近隣住民です。

不衛生な環境になってしまい、臭気などにより不快な気持ちを持ってしまうでしょう。そのため、近隣住民とトラブルとなってしまいやすく、クレームに繋がります。近隣トラブルも大きなデメリットです。

固定資産税・都市計画税がかかる

不動産を所有していると、必ず発生する税金が固定資産税です。また、都市計画区域に土地があると都市計画税の課税対象にもなります。毎年1月1日時点の所有者に対して、固定資産税評価額の1.4%前後の固定資産税と0.3%前後の都市計画税が請求されます。

空き地のまま放置していたとしても、活用したとしても必ず発生しますので、毎年必要なコスト負担です。

エリアや広さによっては非常に高額な税額になってしまい、大きな負担を背負ってしまうケースもあります。

空き地活用を成功させるコツ5選

空き地活用を成功させるコツとして、下記の5点を挙げました。

• 空き地活用の目的を決める
• 地域のニーズに合った活用を選ぶ
• 専門家に相談する
• 用途地域の規制を確認する
• 確定申告で節税する

ここからは、上記の5点について詳しく解説しましょう。

空き地活用の目的を決める

明確に目的を定めずに活用方法を決めてしまうと、収益面での不満や、想定外のリスクなどにより、選択した活用方法を後悔してしまうかもしれません。

空き地を活用する前にどのように活用するのかを明確に定めましょう。
空き家活用における目的の定め方として

• 収益性を重視するかどうか
• 安全・安定性を重視するかどうか
• コストを重視するかどうか

などを明確に定めておくと、自分の目的に沿った活用方法につながりやすくなります。
空き地の活用方法は、さまざまな視点から慎重に決定しましょう。

地域のニーズに合った活用を選ぶ

空き地の活用において成功のポイントは立地面です。いくら収益性が高く、安定した活用法だったとしても地域のニーズに合っていなければ、収益が上がらずに失敗してしまうかもしれません。
交通の便が悪く、近くにスーパーなどの買い物施設がない場所でアパート経営を選択しても入居者がまったく決まらず赤字経営となってしまうケースも考えられます。

空き地経営をスタートする前に、市場のニーズ調査は必要不可欠です。
事前の市場調査をしっかりと取り組みましょう。

専門家に相談する

空き地活用についていろいろと勉強したとしても、自分一人の考えでは気づかなかった点などが出てくるかもしれません。また、見落としていた点などがあったとしてもすでに空き地経営を始めていると、どうしようもありません。

空き地経営を始める前に、専門家に相談するのも効果的な方法です。
リスクを極力抑える上に新たな発見につながるかもしれません。

専門家とは、不動産会社や税理士、金融機関などが挙げられます。
費用はかかりますが、土地活用のコンサルタントなどに相談してみるのもいいでしょう。
自分のプランに対して専門家など第3者の意見を聞いて相談するのがオススメです。

用途地域の規制を確認する

空き地活用において用途地域の制限を忘れてはいけません。地域によって建築可能の高さや建てられる広さが制限されている上に、地域によってはできない事業があります。

例えば、第1種低層住居地域では12m以上の建物は建てられません。
田園住居地域では、低層住居専用地域に建築できるもの、あるいは農業用施設のみの建築が可能です。

また農地を活用する場合には農地転用の届け出が必要など、用途地域や土地の地目などによって、新たな申請が必要なケースもありますので注意が必要です。

確定申告で節税する

空き地を新たに活用し、利益が出た場合には確定申告により利益を申告し、所得税を納税する必要があります。利益とは、空き地の活用によって得た収入から経費などを差し引いた額です。
サラリーマンなど給与所得者は会社が年末調整などで、所得税を納税していますので確定申告をしたことがないという人も多いのではないでしょうか。

確定申告では、空き地経営が赤字の場合、マイナスの利益を損益通算することで、所得税の納税を抑えられます。

空き地経営をスタートしたら、赤字でも確定申告により節税効果が見込めますので、毎年申告するのがオススメです。

空き地活用が難しい土地の特徴

空き地活用が難しい土地の特徴として4点を挙げました。

• 地形の制限
• 農地法の規制
• 用途地域の規制
• 市街化調整区域の規制

土地の特徴や制限があるケースをしっかりと認識しておかなければ、空き地活用を検討し実行しようとしてもできないケースも考えられます。ここからは、上記4点について詳しく解説します。

地形の制限

地形の制限がまずは挙げられます。エリアの特徴にも合致した、いい活用方法を検討できたとしても土地の広さが足りないケースや、不整形地で活用できる部分が狭いといったケースが考えられるでしょう。

地形に合わないような活用方法を考え、実行したとしてもどこかで無理が生じてしまい、結局のところうまく活用できなかったといったことにもなりかねません。

空き地の活用を検討する場合には、土地の地形なども考慮した上で、想定に合致するかどうかを検討する必要があるでしょう。

農地法の規制

所有している空き地が農地だった場合には、すんなり活用ができません。農地は農地法で制限されていますので、農地のままで空き地活用するには非常に難しい場合があります。

農地を宅地や雑種地に転用した上で活用しなければ、思ったような活用方法が利用できないケースが多くなってしまうでしょう。

農地を所有している場合は、貸し農地としての運用以外は、農地転用していったん地目を変更した上で、空き地活用に取り組みましょう。
他の活用方法より手間がかかりますので、注意が必要です。

用途地域の規制

前述しましたが、用途地域による制限に注意しなければいけません。用途地域により、地域によって建てられる建物や経営できる業種に制限がかかります。

用途地域は全部で13種類に分けられており、それぞれ制限する内容は異なります。
特に住居地域に属する用途地域の際は、開業する業種や建物の高さなどが厳しく制限されているケースが多いので注意が必要です。

自分が所有する空き地がどの用途地域に分類し、検討する業種にはどのような影響があるのかを調べておきましょう。

市街化調整区域の規制

市街化調整区域とは、市街化を抑制し、住居や商業にかかる施設など建物の建築が規制されている地域を指します。

市街化調整区域に空き地を所有している場合は、活用方法が大きく制限されてしまうでしょう。まず建物が基本的に建てられません。
近隣にも建物がありませんので駐車場などの需要も難しくなってしまいます。価格も安く、建物が建てられない土地なので需要が少なく、売却したくてもできないケースが多いといえるでしょう。

開発許可などにより建物を建てられるようにもなりますので、非常に限られますが全く活用できないわけではありません。
しっかりと検討した上で空き地活用に取り組まなければいけないでしょう。

空き地の活用が難しい場合の対処法

空き地の活用が難しい場合の対処法として以下の4点を挙げました。

• 個人に贈与する
• 法人に寄付する
• 自治会に寄付する
• 売却する

空き地の活用が難しい場合、放置するのではなくなんらかの対処が必要です。
ここからは、活用が難しい場合の対処法について詳しく解説します。

個人に贈与する

なにも活用方法が見つからない場合、所有しているだけで維持管理費や税金がかかってしまい経済的な負担を背負ってしまいます。

そのため、別の個人などへの贈与により、所有している場合の維持管理にかかるコストを無くす方法が挙げられるでしょう。

贈与する相手として隣地の土地所有者がオススメです。所有する土地が広くなりますので、隣人に贈与することにより今まで所有していたと土地が活用できるようになるかもしれません。

贈与税の問題や、贈与後のトラブル防止のため契約書をきちんと作成し締結しておくといいでしょう。

法人に寄付する

法人に寄付する方法も挙げられます。寄付する対象として学校や財団法人などがケースとしては多いでしょう。

また、所有する土地の隣地が法人所有などの場合も寄付を受け付けるケースが多いので効果的です。

学校などの場合、市街化調整区域にある農地でも子供たちの農園として活用してくれるケースなどがあるでしょう。

法人に寄付する場合なども、ただ寄付するだけでなく所有権をきちんと移転しなければいけません。

所有権移転登記に関しては費用もかかりますので、事前に寄付する相手先と打ち合わせした上で費用負担の分担などを調整しましょう。

自治会に寄付する

自治会も寄付を受け付けるケースがあります。所有している空き地のエリアにある自治会では、住民用の駐車場などが必要なケースも多く、自治会主導で新たな活用方法を見つけてくれる可能性も高くなります。

自治会に寄付する場合も法人に寄付するケースと同様、所有権移転まできちんと登記してもらいましょう。

所有権移転登記は、自分一人でもできますので費用を抑えられますが、時間も労力もかかりますので司法書士に依頼するのが一般的です。

売却する

活用方法が見つからない場合は売却を最初に検討してはいかがでしょうか。

市街化調整区域にある空き地などは非常に価格が安くなってしまいますが、所有している間の維持管理費や税金関係の負担が無くなります。

また、贈与や寄付と違い、売却だと少額でも現金化できますので、少しだけでも現金の取得が可能です。

市街化区域にある土地ならば、売却によりまとまった金額を取得できる場合もありますので、コスト負担の解消とまとまった現金取得となるでしょう。

真っ先に売却を検討し、どうしても売却できない場合は贈与や寄付を検討するといいでしょう。

空き地の活用方法を理解しよう

空き地を活用せずに放置しておくと、維持管理費や税金のコスト負担だけではなく、さまざまなリスクを背負ってしまいます。

空き地の活用方法は、いくつもありますので、自分に合った活用方法を検討する必要があります。この記事では15種類の活用方法に対し、それぞれメリットやデメリット、向いている土地の特徴などを解説しています。

自分が持っている土地の地形や用途地域によっては、ぴったりの活用方法があったとしても活用の妨げになってしまうかもしれません。

空き地の活用においては、まず土地自体にどのような制限があるのかを事前に調査しておきましょう。

その中で自分の目的を明確に定めた上で目的に合った活用方法に絞っていくといいでしょう。
うまく活用できれば、維持管理などのコスト以上に収益が上げられ、長期的な安定収入にも期待ができます。