大阪梅田店にて、2025年7月18日、大阪市北区在住の女性のお客様より、モエ・エ・シャンドン ロゼ アンペリアル 750ml 12%（未開栓・状態ランクS）を4,300円にて店頭買取させていただきました。

お客様の声

ストックラボ大阪梅田店さん、店頭買取でお世話になりました。

私のような職業の人間にとって、モエ・エ・シャンドンのロゼ アンペリアルというボトルは、世界中のハイエンド・ブランデッド・レジデンスの新規ローンチのパーティーで、もう数えきれないほど何度もテーブルに置かれてきた「定番」として、頭のなかに位置取りされてきた一本です。リッツ・カールトン・レジデンスの世界各都市のオープニング、マンダリン・オリエンタル・レジデンスのプレビュー、セント・レジス・レジデンスのプライベート・サロン、アマン・レジデンスのお披露目――どこの都市のどのブランデッド・レジデンスに行っても、ロビーかペントハウスのリビングのテーブルに、ピンクのこのボトルが用意されていて、業界の人間としては「あ、いつものモエだ」という感覚で接してきました。

業界の内側からの観察を一つだけ書きますと、ブランデッド・レジデンスのローンチでロゼ アンペリアルが定番になっているのは、たぶん偶然ではなくて、ピンクのボトルの色味が、リッツ・カールトン・レジデンス系のロビーのインテリア(ピンク&ゴールド)、マンダリン・オリエンタル系のロビー(チャイニーズ・ピンク&レッド)、セント・レジス系のロビー(アール・デコ・ピンク&ゴールド)と、配色レベルでほぼ完全に一致する、というのが理由だと思っています（これは私の現場感覚の話で、両者を公式に並べる文献があるわけではないのですが）。ローンチのスタイリストの方々が、ロビーのインテリアの色味と最も親和する乾杯のボトルを選んだら、自然とロゼ アンペリアルに収まる、という構造的な相性があります。

今回手放すこの1本も、10周年のサミットのレセプションのテーブルに、いつものブランデッド・レジデンスのローンチと同じ景色を再現したくて、キャビネットでガラの日を待っていたボトルでした。書き出しから、その「いつもの一本」を、サミットに出る前に手放すかたちになり、少し戸惑っております。

大阪市北区在住、40代の女性です。大阪・梅田に小さな事務所を構えて、国際ハイ・リアル・エステートとハイエンド・プロパティのコンサル、グローバルなプライム・プロパティの投資アドバイザリーの仕事を10年してきました。

経歴を短めに。20代の頃、京都大学の経済学部を出てから、米国コロンビア大学の不動産大学院（MS in Real Estate Development）に進み、その後、ロンドンのナイト・フランク（1896年創立）とサヴィルズ（1855年創立）の本部、ニューヨークのクッシュマン&ウェイクフィールド本部、シンガポールのJLL（ジョーンズ・ラング・ラサール）のアジア太平洋本部、香港のCBREのアジア本部、それから東京のソゼビー・インターナショナル・リアルティとクリスティーズ・インターナショナル・リアルエステートで、合計10年の修業を積みました。30代の頭で関西に戻ってきて、大阪・梅田に拠点を構えたのが、ちょうど10年前です。

仕事の中身は、VIPのお客さま向けのハイエンドなプライム・プロパティのコンサル、国際のハイ・プロパティ・マーケット（ニューヨーク・マンハッタン、ロンドン・メイフェア、パリ8区、香港・ピーク、シンガポール・オーチャード、ドバイ、マイアミなど）への日本側VIPのコーディネート、ハイエンド・ホスピタリティ・ブランデッド・レジデンス（リッツ・カールトン・レジデンス、マンダリン・オリエンタル・レジデンス、セント・レジス・レジデンス、アマン・レジデンス、フォーシーズンズ・プライベート・レジデンスなど）の日本マーケット展開のお手伝い、ハイエンド・コレクターの皆さま向けのプライム・プロパティ・ポートフォリオの構築、それから若手のハイ・リアル・エステート・コンサルの育成、というあたりです。

具体的にどなたが、どの物件を、どのタイミングで、というのは、業界の慣習で、こちらでは申し上げません。ハイ・リアル・エステートのプライム・プロパティの世界は、物件の取得から引き渡しまでの数か月から数年、すべて守秘の文化のなかで動いていて、取引前の情報の漏れひとつで、市場のなかでの交渉ポジションが崩れることがあるからです。

軸にしているのは、「日本のジャパニーズ・ハイ・プロパティのカルチャー」と、「ロンドン、ニューヨーク、シンガポール、香港、ドバイを中心とした国際のプライム・プロパティのカルチャー」のあいだの架け橋の仕事です。日本側のハイ・レジデンスの実務（港区・赤坂・麻布、関西の芦屋・夙川・甲子園、北浜・梅田）と、海外側のナイト・フランク&サヴィルズ流のプライム・プロパティの実務は、思っているより共通項が多く、思っているより微妙にずれます。そのずれを、大阪・梅田――関西最高峰のハイ・プロパティ・ロケーション（リッツ・カールトン大阪をはじめとするハイエンド・ホテル&レジデンス群と、関西の伝統的なハイ・レジデンシャル・エリアである芦屋&夙川&甲子園を後背圏に持つ位置）――から、ひとつずつ整理していく仕事になっています。

職業上の癖を正直に書きますと、街中のどんな建物に入っても、レストランでもカフェでも友人の家でも、まず最初に天井の高さと部屋の床面積を頭のなかで勝手に計算してしまうところがあります。「この天井高は2.7メートルくらい、床面積は約60平米、窓の方位は南東向き、ファサードの石材はたぶんポルトガル産のライム・ストーン、関西の主要市場の坪単価で換算するとこの広さは...」みたいな分析を、誰にも頼まれていないのに頭のなかで続けてしまう。10年もやっていれば治るかな、と若い頃に思っていたんですが、治っていません。たぶん、もう治らないんだと思います。

今回お持ちしたのは、モエ・エ・シャンドンのロゼ アンペリアルを1本です。 このボトルとの距離について、少しだけ。

モエ・エ・シャンドンは、1743年にクロード・モエがフランス・エペルネに創設したシャンパーニュ・メゾンで、280年以上の歴史を持ちます。世界でもっとも売れているシャンパーニュ・ブランドだと言われていますね。「アンペリアル（皇帝）」の名は、ナポレオン1世がモエを愛飲した歴史に由来します。現在はLVMH（モエ・エ・ヘネシー・ルイ・ヴィトン）グループ傘下のメゾンで、ドン ペリニヨンと同じシャンパーニュ部門のなかの主要ブランドの一つです。

「ロゼ アンペリアル」は、モエ・エ・シャンドンのフラッグシップ・ロゼ・ブリュットです。ブリュット アンペリアル（白)）と並ぶ、モエのいちばんの顔の二本柱の一方として、長らくメゾンの売上と国際的な認知の核心を担ってきた銘柄です。ピノ・ノワール、ピノ・ムニエ、シャルドネの3品種を、シャンパーニュ地方の50以上の村のテロワールから集めた原酒で、ヴィンテージを超えた一貫した品質を実現する、という設計。象徴的な「ピンクのボトル・デザイン」が、業界の人間の目には、いつものブランデッド・レジデンスのロビーの色味にそのまま溶け込む銘柄として焼きついています。

ハイ・リアル・エステートの側から見ると、このロゼ アンペリアルの「ノンヴィンテージのフラッグシップとして150年以上同じ顔で立ち続ける」という設計思想は、私たちの仕事の根本の発想ととてもよく似ています。プライム・プロパティの世界――ニューヨーク5番街、ロンドン・メイフェア、パリ8区、東京・港区、関西の芦屋――では、「フラッグシップのアドレス」は、100年たっても200年たっても、ほぼ同じ場所にフラッグシップとして立ち続けます。同じ顔の銘柄を150年見つめ続けることと、同じ顔のアドレスを200年見つめ続けることは、業界の人間の感覚としては、ほとんど同じ作業です。

このボトルが我が家に来た経緯ですが、今年、独立10周年を迎えるにあたって、長年お付き合いのある海外の主要なブローカーのシニアの方々、ブランデッド・レジデンスの開発のディレクターの方々、ハイ・プロパティのコレクターの皆さまから、お祝いに何本かボトルをいただきました。そのうちの一本が、このロゼ アンペリアルでした。

贈ってくださったのは、20代の頃にロンドンのナイト・フランク本部でお世話になった、当時のシニア・コンサルの方で、添えられたメッセージにこう書いてありました。「君がこの10年、世界中の何百件ものブランデッド・レジデンスのローンチのロビーで、テーブルに置かれたモエのロゼを見ても、頭のなかで『この物件の床面積は95平米、ファサードの石材はたぶんポルトガル産のライム・ストーン、坪単価は周辺のコンプ（比較対象物件）から推定して...』と勝手にプロパティの分析を始めてしまうのは知っている。10周年の節目に1本だけ、坪単価のことも、コンプのことも、フロア・プランのことも忘れて、ただ自分のために、ふつうに一杯だけ飲んでくれ」。

「坪単価のことも、コンプのことも、フロア・プランのことも忘れて」というラインの選び方に、いかにもロンドンのナイト・フランクのシニアらしい言葉の選び方が出ていて、笑ってしまいました。あの方は、20代の私が、何を見ても必ずプロパティの床面積と坪単価を頭の中で計算してしまう、ロビーの石材とインテリアを頭の中で分析してしまう、対象単独で味わうことが下手な人間だ、ということを、ずっと心配してくれていた方で、その視点が20年経っても変わっていません。

10周年を記念して、長年お付き合いのあるVIPのお客さま、海外のブローカーのシニアの方々、ブランデッド・レジデンスの開発のディレクター、ハイ・プロパティのコレクターの皆さま、ハイ・プロパティのメディアの編集の方々を招いて、大阪・梅田エリアのリッツ・カールトン大阪のハイエンドな会場で、特別な国際ハイ・リアル・エステートのサミットとハイ・プロパティのローンチ・パーティーを開く計画を立てていました。10年やってきた仕事の代表的なケース――国際のハイ・プロパティ・マーケットへの日本側VIPのコーディネート、ハイエンド・ブランデッド・レジデンスのコンサル、関西のハイ・プロパティ・マーケット展開、ハイエンド・コレクターの皆さまのプライム・プロパティ・ポートフォリオの構築――を、講演と物件のヴィジュアル・ツアーの両方でご紹介する構成です。

ところが、サミット予定日の3週間ほど前、海外から来日予定だった主要なゲストの方々のうち数名から、スケジュール変更のご連絡をいただきました。 ロンドン、ニューヨーク、シンガポール、香港、ドバイの著名なハイ・リアル・エステートのシニア・コンサル、ブランデッド・レジデンスのディレクターの方々が、現地で動いているMIPIM 2025（カンヌ国際不動産博覧会・3月開催）と、Expo Real 2025（ミュンヘン国際不動産博覧会・10月開催）の最終準備のプログラムと、来日予定の時期が重なってしまい、来日時期を動かさざるをえなくなったのです。これは業界的には完全に分かる話で、MIPIMの直前とExpo Realの直前のシーズンには、世界の主要なハイ・リアル・エステートのキー・パーソンがほぼ全員、現地のブースの最終設計に張りついている期間です。

迷いはありませんでした。 このサミットは、海外側のブローカーのシニアと、ブランデッド・レジデンスの開発のディレクターと、日本側のVIPコレクターの皆さまが、ひとつの会場で物件のヴィジュアルとフロア・プランを囲むシーンそのものが中身でした。海外側の主役級が抜けた状態で開いてしまうのは、業界の人間としては、判断としてあり得ません。延期を決めました。「国際コミュニティを最優先される判断、国際ハイ・リアル・エステート・コンサルらしいご決断ですね」とロンドンのナイト・フランクの方から返ってきて、ああ、判断のロケーション選びは合っていたのだなと、肩の力が抜けました。

問題は、すでに事務所のキャビネットにあったロゼ アンペリアルです。 新しいサミットの日程は、海外勢のMIPIMとExpo Realの本番を終えてからの動き次第で、しばらく先になりそうな見通しです。シャンパーニュは保管環境さえ整えば持ちますが、それでも、ベストの場には、ベストのコンディションを揃えたい。「いつものブランデッド・レジデンスのローンチのロビーの一本」という、このボトルにとっての本来の居場所からは、長期保管された一本を新しいローンチの席に運ぶのは、少しずれます。サミットが改めて実現する日には、その時点で最高のコンディションのロゼ アンペリアルを新しく用意する。そう判断して、このボトルは手放すことに決めました。

業者選びでは、ロゼ アンペリアルを、たんに「モエのピンクのやつ」として扱うのではなく、モエのなかでのフラッグシップ・ロゼ・ブリュットというはっきりしたポジション、ネクター アンペリアル ロゼ（半甘口）やアイス アンペリアル ロゼ（アイス・ロックスタイル）とは別の用途で動く銘柄であること、までを分けて評価してくださるところを探しました。ストックラボさんのサイトには、シャンパーニュのラインナップ――モエ・エ・シャンドン（ブリュット アンペリアル、ロゼ アンペリアル、ネクター アンペリアル、ネクター アンペリアル ロゼ、アイス アンペリアル、アイス アンペリアル ロゼ、グラン ヴィンテージ）、ヴーヴ・クリコ、ドン ペリニヨン、ペリエ ジュエ、ルイ・ロデレール、クリュッグ、アルマンド・ブリニャック――の市場のなかでの位置づけが、メゾンごと、銘柄ごと、SKUごとに整理されていました。事務所からアクセスできる距離の大阪梅田店に持ち込みました。

店頭での査定を聞きながら、頭のなかで「あ、これはオファリング・メモランダム（物件売却の販売資料）の組み立てに近いな」と思いました。 ハイ・リアル・エステート of ブローカーが物件を売却するときに作成するオファリング・メモランダムというのは、業界の標準フォーマットで、決まった順序で並ぶ要素から構成される一枚の文書です。Hero Shot/Cover（物件の代表的なヴィジュアル）、Executive Summary（エグゼクティブ・サマリー）、Property Overview（物件概要）、Location & Neighborhood（立地と周辺市場）、Property Details（物件の詳細スペック）、Investment Highlights（投資のハイライト）、そして最後にAsking Price（提示価格）。一つひとつの要素が決まった順で並んで、最後に売主側の希望価格が出てくる、という組み立てです。

業界の人間としての特徴は、このメモランダムが「物件そのものの評価」と同じくらい、もしかするとそれ以上に、「Location & Neighborhood（立地と周辺市場）」のセクションに紙幅を割く、というところです。プライム・プロパティの世界では「物件は変えられても、立地は変えられない」が業界の根本の哲学なので、Location & Neighborhoodの分厚さが、メモランダムの本当の信頼性を決めます。

今回の査定の説明も、感覚としては、それに近いものでした。Hero Shot――銘柄の代表的なイメージ（モエ、エペルネ、1743年、ナポレオン由来、LVMH傘下、フラッグシップ・ロゼ）。Executive Summary――ロゼ アンペリアルがブリュット アンペリアル（白）と並ぶモエの「ブランドの顔」の二本柱の一方であること。Location & Neighborhood――シャンパーニュ業界のなかでのロゼ・カテゴリの位置、世界中のハイエンドのローンチ・パーティーでの定着度、ノンヴィンテージのフラッグシップとしての持続的なポジション。Property Details――3品種ブレンド、50以上の村のテロワール、ピンクのボトル・デザイン。Investment Highlights――安定した市場価値と祝祭性のアイコンとしての性格。Property Inspection（査定の本体）――ボトル本体、キャップシール&コルク、ラベル、液面の蒸発の有無を、ややスローダウンしながら一つひとつ確認していくところ。そして、Asking Price――

「未開栓・状態ランクSで、4,300円のご提示となります」

4,300円という数字は、モエのフラッグシップ・ロゼの現在のスポット市場の相場のなかで、自然な水準です。希少銘柄ではないので、相場としても自然。それでも、Hero Shot→Summary→Location→Details→Highlights→Inspection→Asking Price、の運びがきちんと取れていて、最後にこの数字が出てくる、という組み立ては、業界の感覚で「ちゃんと組まれたオファリング・メモランダム仕立ての査定」と感じました。私たちの不動産のディールの仕事も、結局は、最後のAsking Priceの数字そのものより、Asking Priceに至るまでのLocationとDetailsの精度の積み上げの質によって、物件の本当の値が立ち上がるかどうかが決まる種類の仕事です。

国際のハイ・リアル・エステート・コミュニティの皆さまのスケジュールが整い、10周年のサミットとローンチ・パーティーが改めて開ける日を、いまから楽しみにしております。最高のコンディションの新しいロゼ アンペリアルを、その日のためにあらためて用意しなおすことにします。

ハイ・リアル・エステートの仕事を10年してきて、改めて思うのは、私たちが扱っているのは「二つの異なる時間軸の物体」だ、ということです。 ひとつめの時間軸は、「ロケーション（立地）」の時間軸――ニューヨーク5番街、ロンドン・メイフェア、パリ8区、東京・港区、関西の芦屋。こうしたプライム・ロケーションは、100年たっても200年たっても、ほぼ同じ場所にプライム・ロケーションとして存在し続けます。アドレスは、ほとんど不変です。ふたつめの時間軸は、「ビルディング（建物）」の時間軸――同じプライム・ロケーションのなかでも、その上に建つビルディングは、おおむね50年から80年で取り壊されて、新しい建物に建て替わります。150年前のパリ8区の建物のうち、いま立っているものは多くないですが、パリ8区そのものはずっとパリ8区のままで、いまでもプライム・ロケーションです。

ロケーションは永続で、ビルディングは有限。私たちハイ・リアル・エステートの仕事は、その二つの時間軸のあいだで動いています。お客さまにご紹介するのは、表面上は「ビルディング」（有限のほうの時間）ですが、本当に長くお手元に残るのは、その下の「ロケーション」（永続のほうの時間）です。20年で建て替わる建物の下に、200年動かないアドレスがある、というのが、ハイ・リアル・エステートの世界の時間構造の核心です。

今回のサミットの延期も、ハイ・リアル・エステートの言葉で言えば、たぶん「今期のローンチのビルディングは予定の表に乗らなかったけれど、ロケーション（私たちが10年積み上げてきた業界のなかの場所）はまったく動いていない」ということに近いものだと思っています。ビルディングのスケジュールは動きますが、ロケーションは動きません。海外勢のMIPIMとExpo Realが終わって、新しいビルディングのスケジュールが見えてくる頃に、変わらないロケーションのうえに、新しいロゼ アンペリアルと一緒に、改めて開く日を、いまから穏やかに準備しているところです。

ありがとうございました。